四条大橋から少し上流  大きなナマズが泳いでいました。

簡単に言えば、割安で、建物の初期のリスクが出尽くしているからです。新築マンションは築後数年で不同沈下や手抜き工事等の影響で新築時には隠れていたいろいろな諸問題が発生するケースもあります。もちろん保証はされていますが致命的な欠陥が発覚して住民と建設会社との間で長い間問題が解決していないケースもあると聞きます。中古マンションは既に様々な諸問題が表面に出た上で、何らかの解決がなされている物件になります。そしてその問題も購入前に知ることができるという意味ではむしろ安全と言えます。もちろん中古マンションを無条件で良いという訳ではありません。通常、マンションの価格は新築後直ぐに下がり始め、築10年くらいまでの価格カーブが最も急になるそうです。つまり最も費用対効果が高いのは築5〜10年前後の比較的築浅の中古マンションを選ぶのが良いということです。しかし、とりあえず将来の売却は考えずに出来るだけ長く住み続けたいと考えている方なら築20年くらいの築古のマンションでもしっかり管理をされていた物件なら割安感はあるのではないでしょうか。

 
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三条大橋付近 先斗町歌舞練場が見えますねぇ〜♪

仮に中古マンションを戸建へのステップとして考えている方は、売却時のことを考える必要があると思います。鉄筋コンクリート造りの建物の法定耐用年数は47年。一般に銀行は都心部などの収益性の高いマンションを除き、法定耐用年数を基準に融資の判断をすることが多いのです。法定耐用年数が残り少ない、もしくはオーバーしている建物は買う側の立場に立つと融資が通り難く買い難い建物ということになります。逆に見ると売り難い建物ということです。極端な言い方をすれば、立地条件が同じならば素人が見て美しくリフォームされた築古マンションよりも、見た目は悪くても築浅のマンションの方が評価が高いということになりますね。リフォーム済みの部屋を見るとどうしても見た目に惑わされてしまいますが当然その分も価格に乗っている訳なので、将来売却を考えての購入なら少しでも築浅の物件を購入対象にした方が良いということになります。

 
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御池大橋付近 京都殺人案内で音川音次郎さんがいつも歩いて
いた土手はどの辺りでしょうか?


中古マンションを購入してリノベを考えている方は、おそらく終の住処とは言わないまでも自分らしくデザインされた部屋で出来るだけ長く住み続けたいと考えている方が多いのではないでしょうか?! その場合のマンション選びで大切な点は、変えられるものと変えられないものを整理して考えると良いと思います。例えば付近の環境は? 自分の感性に合った街か? マンションの共用部の設備は? 住人の雰囲気は? などは自分では変えることは出来ませんよね。僕も現在の自宅を決める時に価格が安いという理由で、環境的にあまり気の乗らない地域の物件を購入対象にしたことがありますが、結果的にマンションのグレードを1ランク下げても現在の町に拘りました。その後の様々な人間関係や子供達の進学先までをも考えると、環境面での妥協はせずに現在の町に拘って良かった!と今になって実感しています。逆に室内のデザイン、設備、間取りなどは変えることが可能です。中古物件を内覧された方は室内の印象に気持ちを左右されがちですが、むしろ室内はどのようにでも変えることができます。僕も実際にリフォームを行なってみて驚きましたが、それだけ最近のリフォーム技術は凄いです。つまり変えられない条件をよく観察し、その点に納得できるかどうかを検討するべきだと思います。

 
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二条大橋の上流付近 この辺りからはユリカモメも多く見かけます。
琵琶湖から飛来してくるそうです。

中古マンションを探す時にはスーモやホームズ等の検索サイトで検索し、取扱の仲介会社に問い合わせをするのが一般的だと思います。その場合、物件を掲載している会社はほとんどが仲介会社だと思いますが、同じ物件を扱っていても元付け会社と言われる直接物件の売主と繋がっている不動産会社が見つかる時があります。そのような場合は大幅な価格交渉のチャンスです。見つけるヒントは不動産会社の取扱の欄が「一般仲介」ではなく「専属」「専属専任」などの表示になっていることが多いので分かりやすいと思います。元付け会社の方が一般の仲介会社よりも売主と直接繋がっているため、当然、売主の詳しい情報をもらいやすく、価格交渉を有利に進める事が可能となる場合もあります。また元付け会社は売買契約を自社のみで成立させた場合、業界用語で「両手」と言われる売り手買い手の両方から手数料を受取ることができるため、その分売買交渉も熱心になれる訳です。
 
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丸太大橋付近 この辺りは練習事をする若者の姿が多く見られます。

中古マンションを購入する時に大切なことは、あたり前のことですが出来るだけ安く購入することです。これは!と思う物件を見つけたら、まずはためらわずに指値をしてみましょう。不動産価格の算出方法は一物四価と言われ様々ですが一般的には需給のバランスで決まる時価(実勢価格)で売りに出されているのが普通です。しかしその不動産本来の価値が分かれば正々堂々と指値をすることもできます。そのためにもこの際、積算法と収益還元法という理論上の不動産価格の出し方をざっくりと勉強しておくと良いと思います。一般に都市部では時価が理論上の価値をかなり上回っていることがほとんどです。しかし時価はあくまで市場の平均値に過ぎません。つまり極端な言い方をすれば、理屈では理論上の価値まで遠慮をせずに値を下げて提示をしても買い手としての筋は通っているということです。

 
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賀茂大橋付近 今回の鴨川散歩はここらで一旦休みです。
「ふたば」の福餅でも食べていこうかな!?

中古マンションの取引に定価はありません。売り手を喜ばせれば喜ばせるほど、つまり少しでもこちらが高い買い物をすればするほど、その分自分が後になって苦しむということです。少しでも安く購入できることに越したことはありません。まずは自分が提示をした値段の根拠を説明した上で、失敗を恐れずにこちらの購入希望価格を伝えるべきだと思います。急ぎ売却をしなければならない、相続のため、早く換金したい、など売主さんの売却理由も様々です。運が良ければこちらが提示した額に近い価格で承諾をしてもらえる可能性だってあります。仮にそれで50万円安くなったとしても日常の買い物からすれば大変な額です。しかし、あまり非常識な額を提示すれば売り手を怒らせるどころか仲介会社にも相手にされない場合があります。それこそ以前にお話をした元付け業者さんならそのあたりのさじ加減も教えてもらえたりするのです。
 
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田村篤史さんの本です。
こんなタイトルの本が出るほど京都は愛されているのですねー。

 
左京区聖護院の中古マンションを見に行ってきまーす。資料では京大病院と熊野神社の近くとあります。付近には動物園からの疎水も流れていて鴨川へも数分で歩いて行けるロケーションのようです。近くには僕の好きなタルトタタンの美味い店「ラ・ヴァチュール」も有ります。建物は築30年くらいとかなり築古になりますが、8階の北向きで道路側、予想では夏は大文字も見えそう?? 取扱の仲介会社は何社かありましたが、前々回でも紹介した「元付け会社」さんを運良く見つけることができました。新幹線で往復3万円! 下見だけで終わるとちょっと痛いですが、季節は申し分ありませんね。行ってきま〜す。
 
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